Theo giới tài chính, dòng tiền để lưu thông trong ngành bất động sản nói riêng và các ngành nghề khác nói chung, thường được đến từ bảy nguồn: vốn chủ sở hữu – vốn tự có, tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán. FDI – đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ngân sách nhà nước và vốn trong dân. Tuy nhiên do thị trường biến động và khủng hoảng kinh tế nói chung. Các dòng tiền dường như đã bị nghẽn và cần các chuyên gia “thông nghẽn” hoặc mang đến các giải pháp để ổn định lại thị trường bất động sản hiện nay.
Bài viết được viết lại dựa trên các thông tin cơ sở và được nhận định chuyên gia tài chính – đầu tư Nguyễn Hữu Thành. Mời các bạn đọc cùng theo dõi.
Tình trạng nghẽn dòng tiền trong bất động sản
Hiện tại trong giới tài chính đang chờ đợi kết quả cuộc họp giữa các doanh nghiệp địa ốc và đại diện Bộ Xây dựng hôm 8/11 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản. Trong đó Mr.Chung – phó tổng giám đốc một công ty chứng khoán cho biết: “Doanh nghiệp có ba kênh để hút vốn: bank – chứng – trái, nhưng cả ba kênh đều đang kẹt”. Anh hiếm khi chứng kiến hiện tượng tiền tệ ách tắc, doanh nghiệp và thị trường “khát tiền” như thế này.
Với góc nhìn nhiều năm quan sát thị trường bất động sản từ một chuyên gia tài chính – đầu tư, anh Nguyễn Hữu Thành chia sẻ với tiếng thở dài của Chung: “Bế tắc là từ ngắn gọn để diễn tả thực trạng thị trường bất động sản bây giờ. Việc cần làm là chỉ ra được điểm bế tắc và xa hơn, gợi mở khả năng khơi thông”. Song đó, anh cũng cho biết thêm: hiện có bảy dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, được ví như bảy mạch máu cấp nguồn sống cho các doanh nghiệp. Và thực trạng các mạch nguồn tiền đó được thể hiện như sau.
>>>> Xem thêm: Lâm Hà – Vùng đất nghỉ dưỡng sau mùa dịch
7 dòng tiền trong bất động sản hiện ra sao?
Vốn chủ sở hữu – vốn tự có
Nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt nguồn vốn tự có. Phần lớn vốn liếng tích lũy bấy lâu, được dùng để mua đất, xây dự án, giờ tiền đang vùi trong đất. Trong cảnh này, một số ông chủ thậm chí còn phải xoay tiền mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh rủi ro sai phạm, nên tiền đã thiếu càng thêm thiếu.
Tín dụng ngân hàng
Nguồn tiền từ tín dụng ngân hàng về cơ bản đã hết hạn mức cho vay với doanh nghiệp bất động sản, nên kể cả có tài sản đảm bảo tốt, doanh nghiệp cũng khó hy vọng gì về dòng tiền này.
Trái phiếu doanh nghiệp
Trước đây là nguồn tiền ưa thích của nhiều ông chủ địa ốc. Nhưng quá trình xử lý sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh hay gần đây là Vạn Thịnh Phát đã khiến niềm tin của nhà đầu tư bị tổn thương. Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng bổ sung nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành nên việc huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là rất khó khăn.
Thị trường chứng khoán
Với các doanh nghiệp đang niêm yết, thị trường chứng khoán là kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Tuy nhiên, những ngày gần đây, tình trạng call margin liên tục xảy ra với các công ty bất động sản như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR). Call margin hiểu ngắn gọn là công ty chứng khoán đã đề nghị khách nộp thêm tiền hoặc bổ sung chứng khoán thế chấp, nhưng khách hàng không đáp ứng được yêu cầu, nên công ty chứng khoán buộc phải bán chứng khoán đang thế chấp để thu tiền vay về, nghĩa là các ông chủ đã cạn tiền.
Trong bối cảnh giá giảm, các kế hoạch để hút tiền từ thị trường chứng khoán dễ gặp thất bại. Nếu phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu: cổ đông sẽ không mua vì không có tiền và vì giá đang giảm. Nếu cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền sẽ gặp rủi ro call margin như nêu trên do giá liên tục giảm và lãi suất vay margin đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm. Còn nếu bán cổ phiếu để thu tiền về thì giá đang giảm mạnh nên càng bán cung càng tăng trong khi cầu yếu, nên càng lỗ.
>>> Xem thêm: 6 tiêu chí trong mô hình dự án Gia Thọ Village
FDI – đầu tư trực tiếp nước ngoài
FDI là một dòng vốn quan trọng của thị trường, nhưng thị trường tài chính toàn cầu đang trong tình trạng khó khăn chung, các quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng đang ở trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt. Ngoài ra lãi suất đồng USD đang ở mức cao và có xu hướng tăng, nên ngoại tệ đang chảy khỏi Việt Nam thay vì có thể thu hút được dòng vốn này.
Ngân sách nhà nước
Bù đắp lại chính sách tiền tệ đang thắt chặt, thị trường kỳ vọng vốn ngân sách nhà nước qua đầu tư công sẽ phần nào làm giảm “cơn khát tiền”, nhưng thực tế 10 tháng đầu năm, cả nước mới giải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm giải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác.
Vốn trong dân
Niềm hy vọng cuối cùng là vốn trong dân. Nguồn này vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, họ sẽ chờ đợi các tín hiệu đảo chiều rồi mới xuống tiền. Lãi suất đang ở mức cao nên dân sẽ lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn hiện nay.
>>> Xem thêm: Mua bán dự án đất nền nghỉ dưỡng Bảo Lộc, Lâm Đồng giá rẻ
Giải pháp thông nghẽn dòng tiền từ chuyên gia
Có thể thấy: hiện tại Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trên bờ vực sinh tồn. Vậy giải pháp thực tại các chuyên gia có thể đưa ra lời khuyên rằng:
Với kênh vốn chủ sở hữu, trái phiếu và vốn đầu tư nước ngoài thực tại sẽ khó có giải pháp trong ngắn hạn do: Vốn chủ sở hữu đã cạn kiệt; Trái phiếu doanh nghiệp đã đánh mất niềm tin, khó lấy lại được ngay; Vốn FDI là yếu tố khách quan, không phụ thuộc vào mong muốn của giới chức và chủ doanh trong nước.
>>> Xem thêm: Vì sao nhiều người chuộng mua bán đất vườn view đồi Đà Lạt
Cho nên, giờ có thể để cầm cự sự tồn tại của nghề chúng ta nên trông đợi ở các kênh: tín dụng ngân hàng mở rộng, thị trường chứng khoán hồi sinh, ngân sách nhà nước và vốn trong dân được cung cấp đến các doanh nghiệp.
- Nới room là giải pháp cho kênh tín dụng ngân hàng, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường. Quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công tại kênh 6 cũng sẽ bơm được nguồn vốn đáng kể.
- Giải pháp đồng bộ cho kênh tín dụng ngân hàng và vốn nhà nước , kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó kênh chứng khoán và vốn trong dân tự nhiên sẽ được khơi thông.
Một số ý kiến cho rằng, bất động sản đã trải qua tăng trưởng nóng, cần một thời gian “đóng băng” để người dân sau đó có cơ hội mua nhà giá rẻ. Nhưng nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy. Bất động sản là ngành quan trọng, có tới 270 ngành phụ trợ; nổi bật như thép, xây dựng… đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động. Ngành bất động sản tê liệt, sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.
>>> Xem thêm: Tình trạng lướt sóng mua bán đất vườn cà phê Bảo Lộc
Hãy tưởng tượng, một số lượng lớn nhân công ngành bất động sản, thép, xây dựng vào nhiều ngành phụ trợ khác sẽ thất nghiệp; hệ thống ngân hàng gánh cục nợ xấu từ công ty bất động sản, nợ xấu từ người dân mua nhà nhưng bị mất thu nhập, không thể trả gốc lãi; các dự án đang xây dựng không thể hoàn thành do chủ đầu tư đã phá sản, người mua không có nhà để ở, gây lãng phí lớn… Đó sẽ là hiệu ứng dây chuyền kéo lùi sự phát triển của một nền kinh tế.
Trên là bài viết cho thấy được 7 dòng tiền thường nhật được lưu thông trong ngành bất động sản nói riêng và cho các ngành nghề khác nói chung. Bài viết đã giúp bạn thấy rõ về tình trạng khó khăn cùng những cơ hội giải pháp khi đối mặt với sự nghẽn dòng tiền trong sự phát triển ngành ra sao. Đồng thời sự ảnh hưởng của ngành bất động sản cũng gây sức ép khá nhiều cho các ngành liên quan và kéo theo hướng phát triển kinh tế toàn nước. Hy vọng trong thời gian tới, các khó khăn doanh nghiệp sẽ được giải quyết nhanh chóng và đạt được hiệu quả cao, hoặc có con đường phục hồi những tốn thất của ngành đang gặp phải.