Nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, năm 2022 như là một năm bản lề của thị trường bất động sản. Đây là năm mà thị trường sẽ chuyển trạng thái từ yếu ớt sau dịch bệnh sang phục hồi mạnh mẽ do có sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô bao gồm đầu tư công và các gói kích thích kinh tế. Sau đó lại bị bão hoà, chậm nhịp sau khi có sự ảnh hưởng của kinh tế.

Bài viết hôm nay sẽ giúp chúng ta nhìn nhận rõ hơn về bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, tìm ra những cơ hội trong thách thức và liệu có phương án nào để phát triển ngành theo chiều hướng tốt đẹp hơn không. 

Điểm lại góc nhìn bất động sản trước năm 2022

Ngành bất động sản trước năm 2022 điển hình là năm 2021 là một năm có bối cảnh vĩ mô rất đặc biệt.

  • Thứ nhất, GDP giảm mạnh trong vòng một thập kỷ do ảnh hưởng của Covid-19. Theo ước tính của Ngân hàng thế giới World Bank, GDP của Việt Nam trong cả năm 2021 ước tính đạt 2,0-2,5%. Tỷ lệ thất nghiệp và thiếu việc làm tăng lần lượt 1,0 điểm phần trăm và 1,8 điểm phần trăm trong cùng khoảng thời gian. Mức lương thực tế bình quân tháng giảm 10,1% so quý 2 và 12,1% so với cùng kỳ năm trước, một bước lùi đáng kể trong quá trình phục hồi thu nhập bắt đầu từ quý 3-2020.
  • Thứ hai, chính sách tiền tệ và đầu tư công tăng mạnh. Để chống suy thoái kinh tế, Chính phủ đã buộc phải hỗ trợ bằng chính sách tài khóa (giảm thuế, tăng trợ cấp) và nới lỏng chính sách tiền tệ. Đặc biệt Chính phủ dự kiến sẽ thực hiện chương trình phục hồi và kích thích kinh tế giai đoạn năm 2022-2023 với số tiền tương đương 660.000 tỉ đồng, bên cạnh các gói đầu tư công quy mô 500.000 nghìn tỉ đồng được phân bổ.
  • Thứ ba, dòng tiền đầu tư tìm chỗ trú ẩn. Sản xuất kinh doanh khó khăn, kinh tế đình trệ, lãi suất tiền gửi ở mức thấp nhất trong nhiều năm khiến cho dòng tiền của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các nhà đầu tư cá nhân tìm đến kênh trú ẩn như vàng, chứng khoán, bất động sản giúp cho giá cả sản phẩm trong các kênh này không những không giảm mà còn gia tăng đáng kể. Thị trường chứng khoán và bất động sản chứng kiến số lượng nhà đầu tư mới (F0) tăng kỷ lục. Trung bình hơn 100.000 tài khoản/tháng với thị trường chứng khoán và hàng trăm ngàn các nhà đầu tư F0 tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực bất động sản. Đây là một động lực mới cho cả thị trường.

>>> Xem thêm: Mô hình Bất động sản Sinh Thái Sức Khoẻ đang hot ra sao?

Ngoài ba nguyên nhân kể trên, nguồn cung sản phẩm bất động sản tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội cũng đã bị thắt chặt nhiều năm khiến cho nguồn cung sản phẩm thực tế trên thị trường không có nhiều. Điều này cũng tác động không nhỏ đến cán cân cung – cầu về sản phẩm bất động sản trên thị trường, khiến cho chúng ta chứng kiến mặt bằng giá cả của thị trường không những không giảm mà còn tăng mạnh. Đơn giản là vì có quá nhiều tiền trên thị trường.

Qua những yếu tố trên, nhiều nhà bất động sản có thể nhận ra được 3 rủi ro lớn nhất trong giai đoạn 2022-2025. 

  • Thứ nhất là rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng. 
  • Thứ hai là rủi ro về thanh khoản. 
  • Thứ ba là rủi ro về bong bóng tài sản. 

Tình trạng ngành bất động sản đi qua 2 năm dịch bệnh Covid 19

Các chuyên gia nhận định: Trong 2 năm dịch bệnh, thị trường phân hóa theo hình chữ K. 

Trong đó cạnh đi xuống vì bị ảnh hưởng nặng nhất là phân khúc bất động sản cho thuê, bao gồm mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại, nhà mặt tiền trên các tuyến phố, căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, khách sạn cho thuê. 

Bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch cũng có 2 năm bết bát. Tỷ lệ cho thuê phòng có khi về bằng 0, khiến rất nhiều chủ bất động sản phải tìm cách rao bán sau một thời gian rất dài gồng gánh để trả lãi ngân hàng trong bối cảnh không có nguồn thu do dịch bệnh. 

Hai năm vừa qua đã xóa sạch lợi nhuận tích lũy trước đó của cả 5-10 năm hoạt động, đẩy thị trường cho thuê vào một thời khắc “sinh tử”, thử thách thực sự. Ở chiều ngược lại, giá cả bất động sản lại không giảm mà còn có xu hướng tăng đến từ hệ quả bắt nguồn từ sự chuyển dịch dòng tiền của cả xã hội, đầu tư công và các gói kích thích kinh tế. Thị trường trở nên nhạy cảm và khó đoán, có khả năng hình thành bong bóng tài sản với cú huých từ mức giá trúng đấu giá ở Thủ Thiêm với mức cao nhất là trên 2,4 tỷ đồng/m2.

>>> Xem thêm: Thị trường mua đất vườn Bảo Lộc để trồng cà phê

Tại sao lại xem năm 2022 là năm bản lề của ngành bất động sản?

Năm 2022 là một năm “bản lề” đối với các công ty phát triển bất động sản khi đại dịch đã làm giảm số lượng căn hộ chào bán mới và số lượng căn bán được ít nhất là trong vòng 2 năm, điều này làm ảnh hưởng đến dòng tiền.

Trường hợp “giảm tốc” “giảm sức đầu tư” của ngành bất động sản, chúng ta có thể đánh giá qua câu chuyện: nếu đại dịch được kiểm soát vào năm 2022 và thị trường bất động sản hoạt động với trạng thái “bình thường mới”, thì sức mua đã không bị nhiều ảnh hưởng. Ngược lại, các công ty phát triển bất động sản đã chuẩn bị kỹ lưỡng để có thể ra mắt các dự án mới trong năm 2022.

Đầu năm 2022, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN vào ngày 10/11/2021 quy định về việc mua và bán trái phiếu doanh nghiệp. Thông tư có hiệu lực từ ngày 15/1/2022. Tóm lại, các tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; Trái phiếu doanh nghiệp phát hành để góp vốn, mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác; Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành để tăng quy mô vốn hoạt động.

Trái phiếu là một trong những nguồn vốn chính đối với các công ty phát triển bất động sản, nhu cầu huy động vốn của các công ty bất động sản vẫn tiếp tục tăng lên đáng kể trong thời gian tới do các công ty này đang hướng đến phát triển các dự án quy mô lớn như dự án khu đô thị thay vì phát triển các dự án quy mô vừa và nhỏ như trước đây và họ cũng rất tích cực mua lại quỹ đất mới hoặc đang phát triển thêm nhiều dự án cùng lúc. Vì vậy, thông tư 16 là một trở ngại đối với ngành bất động sản. Tuy nhiên, tác động đối với mỗi công ty là khác nhau. Ví dụ, các nhà đầu tư mua trái phiếu trên thị trường sơ cấp do VHM, NLG, KDH, DIG, và PDR phát hành không phải là các ngân hàng thương mại, trong khi đó các ngân hàng thương mại đã mua 51% tổng dư nợ trái phiếu của DXG và 58% tổng dư nợ trái phiếu của NVL.

>>> Xem thêm: Thị trường mua bán đất Lâm Hà, Lâm Đồng

Tổng cộng, trong 6 tháng năm 2021, các ngân hàng thương mại đã mua 28% tổng giá trị trái phiếu của các công ty bất động sản phát hành. Theo dữ liệu từ Fiinpro, có 80 công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu trong 9 tháng năm 2021 gồm có 12 công ty đã được niêm yết và 68 công ty chưa niêm yết. 68 công ty chưa được niêm yết chiếm 80% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành trong 9 tháng năm 2021. Trong năm 2019 và 2020, tổng giá trị trái phiếu đã được phát hành bởi 68 công ty chưa niêm yết cao gấp 4 lần so với tổng giá trị trái phiếu đã được phát hành bởi 12 công ty niêm yết.

Cho nên, các công ty bất động sản chưa niêm yết có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu trong thời gian sắp tới. Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực cải thiện chất lượng trái phiếu bằng cách ban hành các quy định cụ thể như Thông tư 16.

>>> Xem thêm: Gia Thọ Village – mở đường thị trường mua bán đất Lâm Hà

Dự đoán rủi ro ngành bất động sản sau năm bản lề 2022 – 2025

Thứ nhất là rủi ro nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng. Đây được ví như “cục máu đông” trong nền kinh tế, khiến cho các hệ số an toàn về tài chính và quá trình quản trị rủi ro của các ngân hàng được đặt trong tình trạng căng thẳng. Tuy nhiên, nợ xấu có thể phần nào được hóa giải nhờ sự phục hồi sản xuất của nền kinh tế sự hỗ trợ kịp thời của chính sách từ Chính phủ và Ngân hàng nhà nước.

Thứ hai là rủi ro về thanh khoản. Một kịch bản bán tháo có thể xảy ra mặc dù xác suất không cao, khi các ngân hàng bắt buộc phải xử lý nợ xấu. Khi đó có thể xảy ra hiện tượng mất thanh khoản. Nhưng tôi đánh giá kịch bản đó là ngắn hạn và có thể được giải quyết nhanh chóng từ lượng tiền đang có sẵn trong nền kinh tế.

>>> Xem thêm: Xu hướng Bất động sản sức khỏe và Giá trị mang lại của nó

Thứ ba là rủi ro về bong bóng tài sản. Đó đây cũng đã xuất hiện các dấu hiệu cho thấy khả năng có thể hình thành bong bóng tài sản trong thị trường bất động sản, và cần phải có sự theo dõi sát sao của các cơ quan quản lý nhà nước để tránh xảy ra các đổ vỡ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt. Với các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt nhà những nhà đầu tư mới (F0), cần trang bị cho mình một hành trang kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm thật vững chắc và bài bản để có thể tham gia thị trường trong vị thế của một tay chơi chuyên nghiệp, chứ không phải là những tay mơ.

“Tìm cơ trong nguy” của các doanh nghiệp ngành bất động sản 

Có thể thấy rõ, thị trường bất động sản gặp hạn nặng trong 2 năm Covid. Sụt giảm doanh thu, tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh trong khi vẫn phải trả lãi vay cho ngân hàng đã đẩy rất nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp và cả thị trường vào thế chân tường. Tỷ lệ nợ xấu tăng mạnh ở các ngân hàng cũng đã cho thấy một bức tranh nhiều gam màu xám của thị trường trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, với góc nhìn lạc quan “tìm cơ trong nguy” thì vẫn có cơ hội lớn cho các cá nhân, doanh nghiệp đã tích lũy tiềm lực tài chính vững mạnh nhiều năm trước đó, có kinh nghiệm trong quản trị, vận hành, khai thác và M&A dự án. Sự sang tay đổi chủ của rất nhiều bất động sản cho thấy sự sàng lọc khắc nghiệt của thị trường. Sẽ có một lớp các chủ tài sản mới xuất hiện sau Covid như bất kỳ một sự tiến hóa tự nhiên nào.

>>> Xem thêm: Những hiểu lầm về mô hình bất động sản sức khoẻ trong ngành bất động sản

Trên là bài viết cho thấy rõ được bức tranh ngành bất động sản năm 2022 sẽ là một năm bản lề của thị trường và là năm mà thị trường sẽ chuyển trạng thái từ yếu ớt sau dịch bệnh sang phục hồi mạnh mẽ do có sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô bao gồm đầu tư công và các gói kích thích kinh tế.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *